Bebaubarkeit
S.`Baugrundstück`

Bebauunsplan
S.`Bauleitpläne`

Bedingungen
Es handelt sich um Nebenbestimmungen, die die Wirksamkeit der Baugenehmigung vom Eintritt eines bestimmten Ereignisses abhängig machen. Beispiel für eine aufschiebende Bedingung:` Mit den Bauarbeiten für das Wohnhaus darf erst nach Abbruch der Scheune begonnen werden.`Der Grund für eine solche Bedingung können die Abstandsflächen- oder die Brandschutzvorschriften sein.
Im Gegensatz zu den Auflagen [s.dort] können die Abstandsflächen- oder die Brandschutzvorschriften sein.
Im Gegensatz zu den Auflagen [s.dort] können Bedingungen nicht selbstständig, sondern nur mit der [ganzen] Baugenehmigung angefochten werden. Das bedeutet, dass ein Bauherr, der wegen einer Bedingung Widerspruch gegen die Baugenehmigung erhebt, bis zur unanfechtbaren Entscheidung keine Bauarbeiten ausführen darf.

Befreiungen
Den Begriff `Befreiungen` gibt es in der neuen Bayerischen Bauordnung nicht mehr. Dort ist nur noch von `Abweichungen` die Rede. Dieser einheitliche Begriff gilt nun für die ehemaligen Ausnahme- und Befreiungstatbestände.
Befreiungen gibt es aber nach wie vor im Bauplanungsrecht. Der häufigste Anwendungsbereich liegt in den Befreiungen von Bebauungsplanfestsetzungen. Hierzu ein Beispiel: Ein älterer Bebauungsplan setzt sehr enge Baugrenzen fest, die durch das vorhandene Wohnhaus bereits bis auf 2 m auf der Gartenseite ausgeschöpft ist. Der Eigentümer will einen Wintergarten mit einer Tiefe von 4 m auf der Gartenseite anbauen. Durch dieses Vorhaben würde die rückwertige Baugrenze um 2 m überschritten. Das Vorhaben ist städtebaulich vertretbar und berührt die Grundzüge des Bebauungsplanes nicht. Wenn schutzwürdige nachbarliche Interessen nicht entgegen stehen und die Gemeinde das hierfür notwendige Einvernehmen erteilt hat, wird die Bauaufsichtsbehörde die Befreiung gewähren und das Bauvorhaben genehmigen.

Belichtung
Jeder Raum muss entsprechend seiner Nutzung belichtet sein. Für Aufenthaltsräume [Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume] gelten besondere Anforderungen bezüglich Zahl und Grösse von Fensteröffnungen. Auf die Begriffe `Aufenthaltsräume` und `Fenster` wird hingewiesen.

Belüftung
Aufenthaltsräume müssen eine natürliche Belüftung über Türen haben [s.`Aufenthaltsräume`]. Für andere Räume genügt eine künstliche Lüftung [z.B. für ein innenliegendes WC].

Benutzungsuntersagung
Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde angeordnet, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt werden. Meistens wird sie im Zusammenhang mit einer Beseitigungsanordnung [s.dort] erlassen. Eine Benutzungs- bzw. Nutzungsuntersagung kommt vor allem bei akut einsturzgefährdeten Gebäuden in Betracht. Da für den Abbruch des baufälligen Gebäudes eine angemessene Frist eingeräumt wird, kann bis zur Gefahrenbeseitigung das Leben und die Gesundheit der Hausbewohner erheblich gefährdet sein. Deshalb wird in so einem Fall eine Benutzungsuntersagung mit kurzer Frist angeordnet und für sofort vollziehbar erklärt [s.`Sofortige Vollziehung`].
Häufig wird auch im Zusammenhang mit der Beseitigung von `Schwarzbauten` eine Benutzungsuntersagung verfügt. Wird beispielsweise die Beseitigung [s.`Baubeseitigung`] eines im Aussenbereich widerrechtlich errichteten Wochenendhauses angeordnet, so könnte der Bauherr mit Hilfe eines sich länger hinziehenden Rechtsbehelfsverfahrens nicht nur die Beseitigung hinauszögern, sondern auch das Gebäude bis zum Eintritt der Unanfechtbarkeit der Beseitigungsanordnung nutzen. Ein solcher Vorteil würde dem öffentlichen Interesse an einer raschen Herstellung baurechtmässiger Zustände zuwiderlaufen und wäre auch dem gesetzestreuen Bürger nicht verständlich zu machen. Deshalb erlässt in diesem Fall die Behörde eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung.

Bepflanzung
Die Bepflanzung oder Eingrünung von Baugrundstücken hat sowohl in der Bauleitplanung als auch bei der Einzelbaugenehmigung eine besondere Bedeutung. Vor allem in den Bebauungsplänen gibt es konkrete Festsetzungen über die Erhaltung des vorhandenen Bewuchses und über öffentliche Grünflächen. Für grössere Baugebiete und für Baugebiete, die sich durch ihre Lage auf die umgebende Landschaft auswirken bzw. in die Landschaft eingreifen, wird bei der Aufstellung des Bebauungsplanes ein Grünordnungsplan gefordert. Das gilt im Bereich von Landschaftsschutzgebieten wie z.B. im `Naturpark Bayerische Rhön` ganz besonders. Zum Flächennutzungsplan ist in solchen Fällen ein Landschaftsplan zu erstellen.
Bei der Genehmigung von Bauvorhaben im Innenbereich oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes werden in aller Regel Auflagen zur Bepflanzung des Baugrundstücks erteilt, denn nach dem Bayerischen Bauordnung sollen die nicht überbauten Grundstücksflächen als Grünflächen oder gärtnerisch angelegt und mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt werden. Bei exponiert liegenden Vorhaben [Ortsrand, Aussenbereich] wird ein Bepflanzungsplan verlangt, der Bestandteil der Baugenehmigung ist. Damit soll sichergestellt werden, dass das Bauvorhaben durch eine intensive Eingrünung mit standortheimischen Gehölzen so in seine Umgebung eingebunden wird, dass die Beeinträchtigung der Landschaft so gering wie möglich ausfällt.
Bei grösseren Vorhaben in den Baugebieten wird ein Freiflächengestaltungsplan verlangt, in dem nicht nur die vorgesehene Bepflanzung, sondern auch die versiegelten Flächen [Zufahrten,Stellplätze, Nebenanlagen] und - soweit notwendig - der Kinderspielplatz dargestellt sind [Wohngebäude mit mehr als drei Wohnungen, Hausgruppen, Gewerbe- und Industriebauten, Kliniken,Schulen usw.].
Die Bestimmungen des privaten Nachbarrechts über Grenzabstände von Bäumen und Sträuchern haben mit den öffentlichen Baurecht nichts zu tun, denn hier handelt es sich um Gewächse und nicht um bauliche Anlagen. Nachdem aber auch diesbezüglich viele Grundstückseigentümer bei der Bauaufichtsbehörde um Rat fragen, soll hier kurz darauf eingegangen werden: Bäume und Sträucher mit mehr als 2 m Höhe müssen zum Nachbargrundstück mindestens 2 m Abstand halten. Niederige Gehölze dürfen mit einem Grenzabstand von mindestens 0,5 m gepflanzt werden. Beim Pflanzen von Bäumen [z.B. Obstbäume] ist von vornherein zu erwarten, dass sie höher als 2 m wachsen. Bei Sträuchern sollte man sich bereits beim Pflanzen überlegen, ob diese höher wachsen können bzw. sollen oder durch Schnitt unter 2 m Höhe gehalten werden [z.B. Ligusterhecke]. Ob die angegebenen Masse eingehalten werden müssen oder nicht, hängt vom Verlangen des Nachbarn ab.
Bei vorhandenen Bäumen und Sträuchern, die den erforderlichen Abstand nicht einhalten, verjährt der nachbarliche Anspruch auf Beseitigung bzw. Reduzierung nach 5 Jahren.
Der Nachbar kann auch verlangen, dass überhängende Äste und Zweige ebenso wie übergreifende Wurzeln beseitigt werden. Überhängendes Obst bleibt im Eigentum dessen, dem auch der Obstbaum gehört. Heruntergefallenes Obst gehört hingegen demjenigen, auf dessen Grundstück es liegt.







January 2003