g_6 Freitag, 4. Juli 1997 15:23:01

Genehmigungsfreistellung
Die Genehmigungsfreistellung ist neu im Baurecht;sie wurde durch die neue Bayer.Bauordnung eingeführt. Damit gibt es im Bayer.Baurecht jetzt 4 Varianten

  • 2. Vorhaben, die von der Genehmigung freigestellt werden können
  • 3. genehmigungspflichtige Vorhaben, die im vereinfachten Verfahren behandelt werden (s.´Vereinfachtes Genehmigungsverfahren´) und
  • 4. genehmigungspflichtige Vorhaben, die im ´normalen ´ Baugenehmigungsverfahren behandelt werden (s.`Genehmigungsverfahren´)
    Um die Genehmigungsfreistellung zu erlangen, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:
    - Es muß sich um ein Wohngebäude geringer Höhe handeln ( s.Gebäude geringer Höhe). Das kann auch ein Doppelhaus oder eine Hausgruppe sein.
    - Das Baugrundstück muß im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes(s.Bauleitpläne) oder einer Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan liegen (solche Satzungen können zur kurzfristigen Durchführung von Investitionsvorhaben erlassen werden).
    - Das Bauvorhaben muß den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen, wobei eine geringfügige Überschreitung der Baugrenze z.B durch Dachvorsprünge, Blumenfenster, Eingangsüberdachungen, Pfeiler sowie durch untergeordnete Balkone unbedenklich ist.
    - Die Erschliessung des Grundstücks muß gesichert sein (s. Erschließung)
    Wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, kann die Gemeinde auf die Durchführung des Genehmigungsverfahrens verzichten. Diese Entscheidung liegt im Ermessen der Gemeinde; sie muß sich gegenüber dem Bauherrn nicht rechfertigen, wenn sie das Genehmigungsverfahren trotzdem haben will. Die gemeindliche Entscheidung ist kein Verwaltungsakt und somit auch nicht mit Rechtsmitteln anfechtbar.

    Die Gemeinde wird ein Genehmigungsverfahren vor allem dann durchführen lassen, wenn sie ihren Bebauungsplan ändern und eine Veränderungssperre erlassen will, wenn sie das Vorhaben gestalterisch für bedenklich hält, wenn es technisch schwierig erscheint oder wenn offentsichtlich Nachbarprobleme vorliegen.Bauherr und Entwurfsverfasser sind daher gut beraten, wenn sie sich bei der Planung an den genannten Kriterien orientieren, damit der Bauherr möglichst in den Genuß der genehmigungsfreistellung gelangen kann.

    Die Vorteile des Freistellungsverfahrens bestehen in den frühzeitigen Baubeginn und der Kosteneinsparung(keine Genehmigungsgebühr).
    Die Genehmigungsfreistellung erstreckt sich nicht nur auf das Wohngebäude geringer Höhe, sondern auch auf die dazugehörigen Nebengebäude wie Garagen, Carports, Geräteräume usw. und die dazugehörigen Nebenanlagen wie Einfriedungen, Stützmauern, Stellplätze usw.
    Welche Unterlagen im Freistellungsverfahren einzureichen sind, lesen Sie bitte unter dem Begriff Bauvorlagen nach. Wegen der Nachbarbeteiligung s.dort.

    Auch im Freistellungsverfahren muß sich der Bauherr (und der Unternehmer) strikt an die eingereichten Bauvorlagen halten, andernfalls er mit einer behördlichen Baueinstellung rechnen muß, denn das freigestellte Vorhaben unterliegt bis zur abschließenden Fertigstellung derBauüberwachung durch die Bauaufsichtsbehörde.

    Hat ein Nachbar Grund zu der Anahme, daß der Bauherr widerrechtliche (ungenehmigte bzw.planabweichende) bauarbeiten ausführt, kann er eine Überprüfung (Baukontrolle)durch die Bauaufsichtsbehörde veranlassen, vor allem, wenn er befürchten muß, daß nachbarschützende Vorschriften (s.dort) verletzt werden. Bestätigen sich die Annahmen des Nachbarn, dann stellt die Baubehörden die Bauarbeiten ein. Gegen den Bauherrn wird in solchen Fällen ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet. Darüber hinaus muß der Bauherr erneut einenAntrag mit bauvorlagen bei der Gemeinde einreichen. Wenn aufgrund der geänderten Planung das Freistellungsverfahren nicht mehr möglich ist oder wenn die Gemeinde nun ein genehmigungsverfahren will, muß der Bauherr für das gesamte Vorhaben ein Bauantrag mit allen zugehörigen Bauvorlagen einreichen, der dann der Bauaufsichtsbehörde zugeleitet wird. Erst wenn die Baubehörde die Baugenehmigung erteilt hat, dürfen die Bauarbeiten fortgesetzt werden. Ist die widerrechtliche Bauausführung hingegen nicht genehmigungsfähig, dann droht eine Beseitigungsanordnung.

    Hinweis: der Anwendungsbereich für Vorhaben, die von der Genehmigung freigestellt werden können, wird mit der zweiten Stufe der Baurechtsreform erweitert.

    Genehmigungspflicht
    nach der Bayerischen Bauordnung ist die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig, soweit nicht die einzelnen Vorhaben oder Maßnahmen ausdrücklich genehmigungsfrei bzw. freigestellt sind. Hierzu wird auf die Erläuterungen unter Genehmigungsfrei Vorhaben und Genehmigungsfreistellung verwiesen. Weitere Angaben über die Genehmigungspflicht finden Sie unter den jeweiligen Einzelvorhaben. Für nicht benannte Fälle steht erforderlichenfalls die Bauaufsichtsbehörde zur Verfügung (Baurechtssachgebiet).
    Genehmigungsverfahren Das Baugenehmigungsverfahren läuft beim Landratsamt Rhön-Grabfeld folgendermaßen ab:
    Der Bauantrag und die dazugehörigen Bauvorlagen werden von der Gemeinde dem Landratsamt vorgelegt. Dort werden die sogenannten Stammdaten wie die Bauherrnadresse, das Bauvorhaben, die Gemarkung und die Flurnummer des Grundstücks usw. in der EDV erfaßt; außerdem wird die Bauakte angelegt. Gleichzeitig wird dem Bauherrn das für das Vorhaben geltende Aktenzeichen mitgeteilt. Dieses sollte bei allen Anfragen angegeben werden, weil dadurch ein rasches Auffinden der Bauakte ermöglicht wird.
    Anschließend wird die Bauakte dem zuständigen Bausachbearbeiter zugeleitet, der den Bauantrag in rechtlicher Hinsicht überprüft.Erscheint das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig, so folgt die ´Baubesprechung` mit dem Kreisbaumeister, der das Bauvorhaben in technischer und gestalterischer Hinsicht beurteilt.
    Sind die eingereichten Unterlagen unvollständig oder unrichtig, wird er Bauherr oder der bevollmächtigte Entwurfsverfasser angeschrieben oder telefonisch verständigt. Eine Weiterbearbeitung kann erst erfolgen, wenn dieAntragsunterlagen richtig und vollständig der Bauaufsichtsbehörde vorliegen. Soweit erforderlich, werden dann die träger öffentlicher Belange beteiligt. Liegen deren Stellungnahmen vor, kann die Genehmigungfähigkeit abschließend beuteilt werden. Falls notwendig werden nun diebautechnischen Nachweise angefordert, es sei denn, der Bauherr hat sie zwecks Beschleunigung schon vorher mit der Risikoerklärung vorgelegt. Die bautechnische Nchweise schickt die technische Abteilung (Kreisbaumeister) an einen Prüfingenieur oder ein Prüfamt.
    Im normalen Baugenehmigungsverfahren folgt nach dem Eingang der geprüften bautechnischen Nachweise (Statik usw.) und des Prüfberichts die technische Prüfung der Bauvorlagen durch den Kreisbaumeister bzw. seine Mitarbeiter. Hierbei werden insbesondere die Baubeschreibung und die Berechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, umbauter Raum, Baukosten) geprüft und außerdem die technischen Auflagen (z.B bezüglich des Brandschutzes) festgelegt. Danach wird die Bauakte an das Baurechtssachgebiet abgegeben. Dort wird die Baugenehmigung mit den erforderlichen Bedingungen und Auflagen ausgearbeitet. Die Akte wird sodann ins Schreibbüro gegeben, wo der Baugenehmigungsbescheid ausgedrucktund die restlichen Arbeiten (Genehmigungsstempel, Aktenordnung, kostenrechnung usw.)erledigt werden. Mit der Unterschrift des Baurechtssachbearbeiters oder - in bestimmten Fällen - des Baujuristen wird die Baugenehmigung ausgefertigt. Mit der zustellung bzw. Aushändigung an den Bauherrn oder seinen Beauftragten ist die Baugenehmigung erteilt.
    Beim vereinfachten Genehmigungsverfahren entfällt die technische Prüfung. In diesem Fall arbeitet der Baurechtsachbearbeiter die Baugenehmigung entweder gleich nach der Baubesprechung oder nach Eingang der Stellungnahmen von den Trägern öffentlicher belange aus (s.hierzu Vereinfachtes Genehmigungsverfahren)

    Gerätehallen
    Gerätehallen bedürfen keiner Baugenehmigung, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:Sie
  • - müssen einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen

  • - müssen freistehend (an keiner Seite angebaut)
  • - dürfen keine Feuerstätte haben
  • - müssen eingeschoßig sein
  • - dürfen nicht unterkellert sein
  • - dürfen höchstens 70 m² Grundfläche haben
  • - dürfen höchstens 120 m² Dachfläche haben
  • - müssen zur Unterbringung von Sachen (landwirtschaftliche Maschinen und Geräte) bestimmt sein.
    Um zu verhindern, daß jeder, der eine Wiese oder einen Acker besitzt, durch den Bau einer Gerätehalle (oder einer Viehunterstellhütte) zu einer Zersiedelung des besonders geschützten Außenbereichs beiträgt, haben Gesetzgeber und Verwaltungsrechtsrechtssprechung einige Schranken vorgesehen.Vor allen Dingen muß das gebäude einem echten landwirtschaftlichen Haupt- oder Nebenerwerbsbetrieb dienen. Ein Betrieb liegt vor, wenn eine Reihe von Voraussetzungen gegeben sind: Eine entsprechend große Betriebsfläche und die zur Bewirtschaftung der Flächen erforderliche Einrichtungen (Maschinen und Geräte) müssen vorhanden sein. Außerdem muß ein nicht unerheblicher Gewinn aus der Landwirtschaft erzielt werden, der die Existenz des Betriebsinhabers und seiner Familie sichert oder zumindest zusammen mit anderen Einkünften sichert, nachgewiesen werden. Weiter wird geprüft, ob ein vernünftiger Landwirt das geplante Vorhaben in der geplanten Form und Größe ausführen würde. Erst wenn diese und die übrigen, auf das Gebäude selbst bezogenen Voraussetzungen vorliegen, kann die Gerätehalle (oder die Viehunterstellhütte) ohne Baugenehmigung errichtet werden. Befindet sich der beabsichtigte Standort in einem Landschaftschutzgebiet wie z.B. im ´Naturpark Bayer.Rhn´, dann ist eine Erlaubnis nach der Naturparkverordnung bei der Unteren Naturschutzbehörde (Landratsamt) einzuholen, bevor das Gebäude begonnen wird. Liegt die Gerätehalle beispielsweise in einem Flurbereinigungsgebiet, so ist vorab die Zustimmung der Direktion für Ländliche Entwicklung erforderlich.
    Im übrigen müssen auch die genehmigungsfreien landwirtschaftlichen Gebäude die sonstigen baurechtlichen Anforderungen (gesicherte Erschließung, Landschaftsschutz, Standsicherheit, Abstandsflächen, einwandfreie Gestaltung usw.) erfüllen.